פסק-דין בתיק תא"ק 1170-09

1.         זוהי תביעה לסילוק יד ופינוי הנתבע מדירת מגורים שבבעלות התובעת. הדירה היא ברח' גור אריה 5/1 בבית שמש, וידועה כחלקה 39 בגוש 5210 (להלן: הדירה).

2.         בין התובעת לבין הורי הנתבע נחתם ביום 27.9.60  הסכם שכירות שלפיו שכרו ההורים, עדה ואהרון עסיס, את הדירה הנ"ל והתגוררו בה. אמו של הנתבע נפטרה בשנת 2001 ואביו עזב את הדירה בשנת 2004. מאז מתגורר הנתבע עצמו בדירה.

התובעת הגישה נגד הנתבע תביעה לסילוק יד וכספית בת"א 1017/06 בבית משפט השלום בבית שמש (להלן: התביעה הראשונה). בפסק הדין שניתן בתביעה הראשונה נקבע כממצא עובדתי כי הנתבע התגורר בדירה לפני שהוריו הפסיקו להתגורר בה, ועל כן יש לראותו כדייר ממשיך לעניין סעיף 3 ל חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי התשנ"ח-1998 (להלן: חוק זכויות הדייר או החוק). 

3.         עצם זכותו של הנתבע להמשיך ולהתגורר בדירה הוכרעה כאמור וכיום אינה שנויה במחלוקת. אולם התובעת טוענת כי בעקבות פסק הדין שניתן היה על הנתבע להתייצב במשרדיה ולחתום על הסכם שכירות, ומאחר שלא עשה כך הוא אינו זכאי להמשיך ולהתגורר בדירה. ואילו הנתבע טוען כי לאחר שנקבע מעמדו כדייר ממשיך, הרי שהוא "בא בנעליו" של הדייר הקודם לכל דבר ועניין. לטענתו התובעת אינה רשאית לחייב אותו לחתום על חוזה הכולל הרעה של התנאים לעומת החוזה שעליו היו חתומים הוריו של הנתבע.

4.         התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר. לאחר דיון בבקשת רשות להתגונן קבעתי בהחלטה מיום 11.7.10 כי בכפוף לאורכה הניתנת לצדדים לניהול משא ומתן, בקשת הרשות להתגונן נדחית. הנימוק לדחיה כפי שנקבע על ידי הוא שלא ניתן לחייב את התובעת לאפשר מגורים בנכסיה ללא חוזה לאורך זמן, ואין לחייב את התובעת להתקשר עם נתבע דוקא בחוזה שתכנו הספציפי זהה לחוזה שנחתם עם הוריו. קביעת בית המשפט בתביעה הראשונה קבעה עיקרון כללי שלפיו למבקש זכות להתגורר בדירה, אך ברור שזכות זו כפופה לכל התנאים והמקובלים כגון חתימה על חוזה, תוכן החוזה שהוא סביר ומקובל, ותשלום דמי שכירות כמקובל.

הנתבע הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, ובערעור הסכימו הצדדים בהמלצת בית המשפט שתינתן לנתבע רשות להתגונן ויוגש כתב הגנה.

5.         לאחר שהוגש כתב הגנה והתקיים דיון הודיעו הצדדים כי אינם מבקשים להגיש ראיות והוגשו סיכומים בכתב. בערעור שהוגש על ההחלטה מיום 11.7.10 בית המשפט המחוזי המליץ, והצדדים הסכימו, על מתן רשות להתגונן לנתבע, כך שינתן לו יומו בבית המשפט ותינתן לו האפשרות להוכיח את טענותיו. בערעור לא נקבע דבר באשר לתוכן ההחלטה לגופו של עניין. למעשה, מאחר שלא הוגשו ראיות ולא הוכחו עובדות כלשהן מעבר למה שהופיע מלכתחילה בכתב התביעה ובבקשת הרשות להתגונן, הרי שהנימוקים להחלטה הנזכרת עומדים בעינם, ואין לי אלא להבהירם ולפרטם.

6.         חוק הדיור הציבורי קובע את זכותו של מי שהוכר כדייר ממשיך להתגורר בדירה שבה התגוררו קודם לכן קרובי משפחתו. החוק קובע את עצם הזכאות, אך לא את פרטיה. אין בחוק זכויות הדייר תחליף להתקשרות החוזית בין הדייר לבין משכיר הדירה. המגורים בדירה מחייבים הסדרה של פרטים רבים וחיוניים, כגון שכר הדירה המשולם, תנאי התשלום, האחריות לתיקון ליקויים בדירה, מי רשאי להתגורר בדירה מלבד הדייר הממשיך, ועוד ועוד. כל אלו אינם מוסדרים בחוק ומחייבים התקשרות ספציפית בין השוכר ומשכיר הדירה.

7.         דרישתה של התובעת מן הנתבע לחתום על הסכם שכירות כתנאי להמשך שהותו בדירה הינה, איפוא, דרישה סבירה ומבוססת משפטית. ההתקשרות בין התובעת לבין הנתבע איננה רק מימוש של זכות ציבורית - סוציאלית. השכרת דירה היא פעולה מתחום המשפט הפרטי, ויש להסדירה בכלים המשפטיים המתאימים. התובעת זכאית לקבל דמי שכירות מן הנתבע. היא זכאית לתבוע ממנו פיצוי אם גרם נזק לדירה, ומאידך מחוייבת להעמיד לרשותו את הדירה במצב תקין בכניסתו אליה. הסדרה של כל מערך החובות והזכויות של הצדדים אינה יכולה להיעשות אלא בחוזה בין הצדדים.

8.         הנתבע טוען כי הוא זכאי לכך שיחול עליו החוזה שנחתם עם הוריו משנת 1960. לטענתו החוזה שהוצע לו לחתום עליו מרע את מצבו בנושאים שונים לעומת החוזה שנחתם עם הוריו, ומכיון שהוא בא בנעליהם, הוא זכאי להתקשר עם התובעת באותם תנאים שבהם התקשרו הוריו.

9.         אינני מקבלת טענה זו: בע"א 2491/90, התאחדות סוכני נסיעות ותיירות בישראל נ' פאנל חברות התעופה הפועלות בישראל נקבע מפי כב' השופט זמיר (סעיף 14 לפסק הדין):

"מהו, אם כן, דינו של חוזה שנערך לתקופה בלתי קצובה? האם יש להסיק כי חוזה כזה אינו יכול לבוא לידי סיום אלא, כפי שנוצר, בהסכמה הדדית? השאלה היא, באופן עקרוני, שאלה של פרשנות החוזה. ראה סעיף  25 לחוק החוזים (חלק כללי). ראה גם ע"א  46/74 מודוב נ' שכטמן , פ"ד כט(1) 477 , 482 - .484 אולם כיצד יש לפרש את החוזה לענין זה?

ראשית תשובה נעוצה בחזקה (פרזומפציה) שחוזה אינו נערך לצמיתות. אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו. חוזה נועד לחיות בתוך סביבתו, ולהיות מושפע משינויים שהזמן גרמם. אפשר שהשינויים יהיו מהותיים עד כדי כך שלא יהיו יותר לא טעם ולא תכלית בחיי החוזה. אמנם החוזה אינו אומר במפורש כי במצב כזה עבר זמנו ובטל קורבנו. אולם העובדה שהצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לפשרות שמצב כזה יווצר, ומכל מקום לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה במצב כזה, אין בה כשלעצמה כדי לשלול אפשרות של סיום החוזה. במצב כזה, אין זה סביר או רצוי לייחס לצדדים לחוזה כוונה להמשיך ולקיים את החוזה באופן מלאכותי.

.....

אכן, כך קובעת ההלכה. בע"א  442/85 זוהר נ' מעבדות טרבנול (ישראל) בע"מ , פ"ד מד(3) 661 , 671 , אמרה השופטת נתניהו:

'בהתחשב בקצב חיי המסחר, לא ייתכן שחוזה, אשר לא הוגבל בזמן, יחייב את הצדדים לצמיתות'".

10.       מים רבים עברו בירדן מאז שנת 1960. מצבם של מדינת ישראל ושל אזרחי המדינה השתנה לחלוטין כמעט מכל בחינה אפשרית. בין היתר חלו שינויים רבים ומשמעותיים בתחום הדיור. בשנים האחרונות במיוחד הפכה הזכות לדיור לזכות שרבים נאבקים עליה ואף מתקשים להשיגה. המושג דיור בר השגה קיבל משמעות מיוחדת בשנים האחרונות. במצב זה במיוחד קיימת חשיבות רבה לדיור הציבורי ולניהולו הנכון, המאפשר הנאה מזכות זו למי שזכאי לה באמת, ובתנאים ראויים.

טענת הנתבע לפיה הוא זכאי להמשיך ולהתקשר עם התובעת בחוזה משנת 1960 אינה יכולה להתקבל. חוזה כזה מתעלם מהשינויים הרבים שחלו מאז הן בעולם המשפט, כולל בדיני החוזים, הן במציאות הכלכלית והחברתית המשתנה ובעיקר בתחום הדיור.  החוזה שנחתם עם הוריו של הנתבע הוא אנכרוניסטי ואין כל היגיון או חובה לקדש את שנקבע בו. על אחת כמה וכמה כשהחוזה נחתם עם הוריו של הנתבע, ולא עם הנתבע עצמו. כך שבכל מקרה החוזה פקע ועל הנתבע להתקשר בחוזה חדש. העובדה שלנתבע זכות להמשך הסטטוס של דייר ממשיך אין משמעה בהכרח זכות להמשיך ולהתקשר באותו חוזה עצמו, ככתבו וכלשונו.

11.       הנתבע טוען כי החוזה החדש מצמצם ופוגע בזכויות שונות שלו.